hypotheek-aanvragen

hypotheek-aanvragen: 10 praktische tips & nuttige informatie

Rente

Bij een hypothecaire lening betaal je rente als vergoeding voor het bedrag dat je leent. De rente is als het ware de prijs die je betaalt voor de lening. Bij het kopen van een huis kun je kiezen uit vaste of variabele rente. Waar kies je voor? Het is lastig om daar een goed antwoord op te geven. Het heeft namelijk alles te maken met de economie en hoe de marktrente zich zal ontwikkelen. En niemand kan daar een concreet antwoord op geven. Er zijn prognoses, maar deze bieden geen zekerheid. Een rentevorm tijdens de loop van een hypotheek wijzigen is mogelijk, maar zal altijd extra kosten met zich meebrengen.

Een vaste rente kan gekozen worden voor een vastgestelde periode van bijvoorbeeld 5 jaar, 10 jaar 15 jaar of 20 jaar. Gedurende deze periode kan een vast rentepercentage met de hypotheekverstrekker afgesproken worden die gedurende deze tijd hetzelfde blijft. Hoe lager de actuele rente op een bepaald moment is, des te gunstiger het is de hypotheek zo lang mogelijk vast te leggen.

Een variabele rente volgt de actuele marktrente. Is de marktrente hoog, dan betaal je dus veel rente, maar is deze laag, dan is de rente voor jou ook gunstig. Kun je het je veroorloven om in de toekomst een hogere rentelast te betalen, dan is het voordelig om bij een lage marktrente in te stappen in een variabele rente. Je profiteert in dat geval in ieder geval een periode van de lage marktrente. Maar het blijft een risico.

Kiezen voor een langere rentevaste periode brengt zekerheid met zich mee. Je weet zeker dat je een bepaalde periode een bepaald bedrag aan rente kwijt bent. Aan het einde van de afgesproken periode wordt opnieuw naar de actuele marktrente gekeken. Is deze hoger, dan heb je pech. Is de marktrente lager, dan heb je geluk aan de ene kant, maar aan de andere kant heb je al een tijd een hogere rente betaald dan de marktrente stond. Bedenk dat je bij het langer vastzetten van de rente de hypotheekrente hoger zal zijn. De bank dekt zich namelijk in tegen het risico dat op langere termijn de rente zich voor de bank ongunstig kan ontwikkelen. De tussenpersoon ontvangt daarom ook een hogere provisie bij het afsluiten van een hypotheek met een vaste rente, vastgelegd op langere termijn.

Er zijn op het internet vele sites te vinden waar je rentes kunt vergelijken. Let ook hier op dat je hetzelfde vergelijkt. Een vaste of variabele rente: het moet in ieder geval gelijk zijn om een goede vergelijking te maken. Zorg er ook altijd voor dat je duidelijk op papier hebt wat de hypotheek op een bepaald moment gaat kosten.

Aflossen of niet?

Een aflossingsvrije hypotheek is gunstig, daar waar het de fiscale belastingaftrek betreft. Omdat er niet wordt afbetaald, blijft de rente berekend over de hoofdsom. Het is prettig dat je niet verplicht bent tussentijds af te lossen. De hoogte van de hypotheek blijft veilig. Je hebt immers niet een 100% financiering, maar 75% van de executiewaarde geleend. (Hoewel tegenwoordig veel banken bereid zijn 100% van de executiewaarde te financieren). Het is niet lastig verschillende aanbieders voor de aflossingsvrije hypotheek met elkaar te vergelijken. Het nadeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat er geen aflossing plaatsvindt op de lening. Je betaalt uitsluitend rente. Daarnaast is het verstandig om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

Met een lineaire hypotheek los je maandelijks een vast bedrag af. De hypotheekschuld wordt gedurende de looptijd aldus kleiner. Bij een kleiner wordende schuld, hoeft minder rente betaald te worden. De maandlast zal dus afnemen. De lineaire hypotheek is de goedkoopste hypotheekvorm als je naar het totale pakket kijkt (alle aflossingen + alle rentebetalingen). Omdat je iedere maand een vast bedrag aflost, hou je aan het einde van de looptijd geen schuld meer over. Je bent dan volledig eigenaar van een huis, zonder schuld. Je hebt hiermee een vermogen opgebouwd. Het is verstandig om bij deze hypotheekvorm een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten om nabestaanden niet te belasten met een hypotheekschuld.

Het nadeel is dat je met een lineaire hypotheek vanaf het begin een vast bedrag aflost met een rente over de volledige hypotheekschuld. In het begin zijn de lasten dus erg hoog. Mensen met een laag inkomen zullen zich deze hypotheekvorm niet snel kunnen permitteren. Je kunt de lineaire hypotheek goed bij de verschillende aanbieders met elkaar vergelijken.

Aflossing

Naast het kijken naar de rente is het van belang om goed te weten na hoelang een bepaald deel van de hypotheek is afgelost, en wat de regeling is indien calamiteiten zich voordoen. Bijvoorbeeld of en welk deel uitgekeerd wordt bij overlijden. Weet je niet (meer) hoe de stand van zaken tussentijds is met je hypotheek: schroom niet en vraag ernaar bij je hypotheekadviseur. Het is goed tussentijds deze stand van zaken te bekijken en misschien is het wijs om het roer om te gooien.

Heb je een hypotheek waarin beleggingen in fondsen of aandelen wordt gedaan? Dan is het belangrijk om te weten of de adviseur destijds wel realistische prognoses heeft gedaan. Ook is het interessant om te kijken naar het verloop van de kosten. Als je bijvoorbeeld een bedrag om af te lossen opbouwt met een beleggingsrekening, dan zullen de maandlasten na verloop gaan stijgen. Het opgebouwde kapitaal gaat namelijk meetellen voor de rendementsheffing in box 3. Door regelmatig de hypotheekzaken te bekijken, hoef je niet voor vervelende verassingen komen te staan.

Documenten

Voor het afsluiten van een hypotheek heb je een aantal standaard zaken, formulieren en documenten nodig:·

  • Geldig legitimatiebewijs
    De notaris en de geldverstrekker hebben een kopie van een geldig legitimatiebewijs nodig. Een geldig legitimatiebewijs is een paspoort of rijbewijs. Deze documenten mogen niet verlopen zijn.
  • Werkgeversverklaring
    Voor het afsluiten van een hypotheek is een werkgeversverklaring nodig. Dit is een schriftelijk bewijs dat je in loondienst bent bij een bepaald bedrijf. Heb je een contract voor bepaalde tijd, dan kan de geldverstrekker genoegen nemen met een intentieverklaring waarin de werkgever aangeeft dat hij het voornemen heeft het contract te verlengen naar een vast dienstverband. Niet alle geldverstrekkers gaan hiermee echter akkoord. Voor zelfstandige ondernemers gelden andere regels. Hier geldt vooral de voorwaarde dat je minimaal drie jaar je bedrijf succesvol gerund moet hebben. Je dient een administratie op schrift te hebben, waaruit dit blijkt.
  • Gezondheidsverklaring
    Voor sommige hypotheken is het nodig een overlijdensrisico verzekering af te sluiten. In dat geval zal de verzekeraar een gezondheidsverklaring verlangen.
  • Taxatierapport
    Om de executiewaarde te kunnen bepalen, zal de geldvertrekker een recent taxatierapport verlangen. Het taxatierapport dient te zijn opgemaakt door een erkend NVM-taxateur.
  • Bouwkundig rapport
    Voor sommige huizen zal om een bouwkundig rapport worden gevraagd. Dit geldt in ieder geval voor huizen die voor 1940 zijn gebouwd (tenzij ze in de tussentijd volledig zijn gerenoveerd).

Geld besparen (1)

Voor het regelen van je hypotheek ga je naar een hypotheekadviseur. De meeste hypotheekadviseurs werken op basis van provisie, net als veel verkopers. Wees daarom kritisch in je keuze bij het inschakelen van een tussenpersoon. De tussenpersoon doet het voorkomen of jouw belang ook zijn belang is. Maar hij wordt door een financiële instelling betaald, dus waarom zou hij zich uitsluitend richten naar jouw belang?

Voordat je een definitieve keuze maakt is het verstandig eerst meer informatie over de tussenpersoon en/of financiële instelling op te vragen. Kijk hierbij ook naar de afsluitprovisie en kijk of deze onderhandelbaar is. De afsluitprovisie is aftrekbaar van de belasting, maar dat is niet het enige voordeel dat je kunt behalen. Je kunt namelijk ook best afdingen op de afsluitprovisie. Als de adviseur weinig heeft hoeven doen voor de afsluiting van de hypotheek, is hij vaak bereid om te onderhanden.

Je kunt ook geld besparen op de notaris. De notaris heb je nodig voor de leveringsakte en de hypotheekakte. Notarissen hanteren hun eigen tarieven. Je kunt eenvoudig tarieven van verschillende notarissen vergelijken door via het internet naar de goedkoopste notaris uit je omgeving te zoeken. Ben je van plan meerdere zaken bij de notaris te regelen, zoals je testament en/of een samenlevingscontract, dan kun je bij de notaris vragen om een korting. Een deel van de notariskosten zijn aftrekbaar van de belasting.

Geld besparen (2)

Bij veel hypotheekvormen wordt een levensverzekering verplicht gesteld. De hypotheekverstrekker stelt eisen aan het bedrag dat bij leven of overlijden zal worden uitgekeerd. Het is afhankelijk van het soort hypotheek, welke eisen dat precies zijn. Je kunt zelf ook bepaalde extra keuzes maken. Bijvoorbeeld een hogere uitkering bij leven op de einddatum, of juist een hogere uitkering bij overlijden.

Het is raadzaam om van te voren te bepalen welke vorm levensverzekering je wilt. Denk hierbij aan de hoogte van het bedrag, bij leven en/of bij overlijden. Denk ook aan het vaststellen van een gegarandeerde uitkering, of afhankelijk van beleggingen. Vergelijk verzekering vanuit de door jouw geprefereerde opties. Kies dan de goedkoopste.

Het is niet aannemelijk dat de beste hypotheekverstrekker ook de beste levensverzekering biedt. Je kunt de levensverzekering daarom best elders afsluiten als deze bij een andere aanbieder goedkoper is. Het is misschien minder gemakkelijk om ze bij verschillende partijen onder te brengen, maar bedenk wel dat je 30 jaar lang twaalf maanden minder premie betaalt!

Hypotheekvormen

Om een juiste keuze te kunnen maken tussen de verschillende hypotheekvormen, is het verstandig eerst de verschillende vormen te leren kennen. Hieronder volgt een beknopt overzicht van de verschillende hypotheekvormen. Er zijn ook combinaties tussen verschillende hypotheken mogelijk.

Aflossingvrije hypotheek

  • Aflossingvrije hypotheek: Bij deze hypotheekvorm betaal je geen aflossing op je hypotheek. Je gaat een levenslange hypotheek aan en je lost af bijvoorbeeld door verkoop van de woning. De hoofdsom blijft dus gedurende de looptijd bestaan. De hypotheek die je kunt krijgen is niet hoger dan een bepaald percentage van de executiewaarde (meestal 75%). Je kunt daarom geen 100%-financiering krijgen. Als je niet aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen, wordt je gedwongen je huis te verkopen. Omdat de bank alleen voor een bepaald percentage aan de executiewaarde geld aan je heeft geleend, zal deze altijd zijn geld terug kunnen krijgen. Je profiteert bij deze hypotheekvorm de maximale fiscale aftrek gedurende maximaal 30 jaar.
  • Lijfrente hypotheek: Met een lijfrente hypotheek betaal je iedere maand rente en premie voor de opbouw van een lijfrente. Wanneer de lijfrente tot uitkering komt (als je met pensioen gaat), betaal je met de uitkering de hypotheeksom af. Bij de uitkering van de lijfrente, blijft de hypotheek dus gewoon bestaan. De hypotheek die je kunt afsluiten is net als de aflossingsvrije hypotheek, niet hoger dan een bepaald percentage van de executiewaarde.

Verplichte aflossing tijdens looptijd:

  • Lineaire hypotheek: De lineaire hypotheek is de meest klassieke hypotheekvorm. Het lijkt op een normale lening. In een looptijd van 30 jaar (360 maanden) los je 1/360e deel van je hypotheekschuld af. De schuld wordt steeds lager, dus betaal je steeds minder rente. Aan het begin van de looptijd zit je dus met hogere netto maandlasten dan aan het einde van de looptijd. Deze hypotheekvorm is interessant als je later minder wil gaan werken. Het is een veilige manier van lenen: je haalt weinig rendement uit deze vorm, maar je loopt ook geen risico.
  • Annuïteitenhypotheek: De annuïteiten hypotheek lijkt op de lineaire hypotheek, omdat de hypotheek aan het einde van de looptijd is afgelost. Het verschil is dat de bruto kosten van de aflossing plus rente de hele periode gelijk blijft, maar de fiscale aftrek wordt minder naarmate de hypotheek langer loopt. De netto maandlasten stijgen dus naar het einde toe. Deze hypotheek is interessant als je aan het begin van een carrière staat en verwacht dat je inkomen zal  stijgen. 

Andere hypotheekvormen:

  • Beleggingshypotheek: Een beleggingshypotheek is een hypotheek waarbij je inleg betaalt in beleggingsfondsen. Je bouwt zo een vermogen op, waarmee je de hypotheek aflost. Dit vermogen wordt belast in box 3. Je betaalt 1,2% belasting over de gemiddelde waarde minus de vrijstelling. Het is een risicovolle hypotheekvorm. Je weet immers niet of de beurs gaat stijgen en dus heb je ook geen garantie op een bepaald rendement. Voor deze hypotheek geldt geen verplichte aflossing.
  • Effectenhypotheek: Een effectenhypotheek combineert de hypothecaire lening met een effectenportefeuille. Je lost gedurende de looptijd van deze hypotheekvorm niet af. Je kunt wel gebruik maken van de maximale fiscale renteaftrek. Je moet wel periodiek of eenmalig een inleg doen in een effectenportefeuille. Aan het einde van de looptijd wordt de lening afgelost met de verkoopopbrengst van de effectenportefeuille.
  • Levenhypotheek: De levenhypotheek heet zo omdat er een levensverzekering aan is gekoppeld. De premie die betaald wordt,  is bestemd voor de levensverzekering. De vaste maandelijks aflossing bestaat uit rente en premie. Of je aflossing betaalt, bepaal je zelf. De kapitaalverzekering die je bij deze hypotheekvorm afsluit, keert aan het einde van de looptijd uit. Deze uitkering moet gebruikt worden om de hypotheek af te lossen.
  • Spaarhypotheek: Met een spaarhypotheek spaar je tijdens de looptijd precies het bedrag dat nodig is om je hypotheekschuld af te lossen. Je sluit een levensverzekering af die een vast bedrag uitkeert. Je lost intussen niets af. Je moet bij deze hypotheekvorm wel een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Dit is voor de hypotheekverstrekker belangrijk omdat deze zijn geld wil zekerstellen, zowel bij leven als bij overlijden van de hypotheeknemer. 
  • Hybride hypotheek: De hybride hypotheek is een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Het wordt ook wel de spaarbeleggingshypotheek of combinatiehypotheek genoemd. Je lost bij deze hypotheekvorm niet af gedurende de looptijd. Je betaalt wel premie om te beleggen of te sparen. Je kunt tussentijds schakelen tussen sparen en beleggen. Hier zijn wel de nodige voorwaarden aan verbonden.
Bovenstaande hypotheekvormen zijn beknopt beschreven. Laat je eerst volledig informeren over de hypotheekvormen voordat je beslist welke hypotheek het beste bij je past.

Korting op de rente

Het kan voordelig voor je uitpakken wanneer je gebruik kunt maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze garantie wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Ze staat garant voor terugbetaling van de hypotheek(bedragen) aan de geldverlener, waardoor de bank korting kan geven op de rente. Deze kan oplopen tot wel 0,6%. Dat scheelt jaarlijks vele euro’s.

Er kunnen zich omstandigheden voordoen waardoor de aflossingen voor de hypotheek niet of onvoldoende mogelijk wordt. Het zou dan kunnen dat je de woning noodgedwongen moet verkopen tegen een bedrag dat lager is dan de totale hypotheekschuld. Het waarborgfonds betaalt dan de restschuld aan de hypotheekverstrekker. Je mag dan natuurlijk geen schuld aan de gedwongen verkoop hebben. Je moet kunnen aantonen dat je er alles aan gedaan hebt om de restschuld zoveel mogelijk te beperken.

Voor het afsluiten van een NHG betaal je 0,45% over het hypotheekbedrag. Vanwege het rentevoordeel en belastingaftrekvoordeel heb je dit bedrag gemiddeld in een jaar terugverdiend. Alle kosten die je maakt voor een NHG zijn belastingaftrekbaar. De voorwaarden voor het verkrijgen van een NHG zijn onder andere:
  • Het totale hypotheekbedrag mag niet meer dan € 265.000, - zijn.
  • De woning dient als hoofdverblijf.
  • Je moet voldoen aan een bepaald toetsinginkomen
  • Je moet in het bezit zijn van een identiteitsbewijs/verblijfsvergunning
Voor de exacte voorwaarden kun je de website van de Nationale Hypotheek Garantie raadplegen.

Oversluiten

Wanneer de marktrente en daarmee de hypotheekrente laag staat, ontstaan er allerhande nieuwe en interessante hypotheekvormen. Oversluiten kan dan een aanzienlijk voordeel opleveren ten aanzien van de maandelijkse lasten, ondanks de extra kosten en boeterente die ermee gemoeid zijn.

Het oversluiten van een hypotheek kan dus in sommige gevallen gunstig zijn. Je moet wel van tevoren goed berekenen of oversluiten financieel voordeel brengt en opweegt tegen de kosten. Bij het oversluiten wordt de bestaande hypotheek opgeheven. Daarnaast wordt een nieuwe hypotheek afgesloten. De kosten die om de hoek komen kijken zijn de notariskosten, taxatiekosten en afsluitprovisie. Kijk de voorwaarden van je huidige hypotheek eens na. Er zal instaan hoe hoog de eventuele boeterente is.

Wanneer je een aanbieding krijgt waarbij de maandlasten op het eerste gezicht lager lijken, is het goed om een aantal andere zaken onder de loep te nemen. Is de looptijd van de nieuwe hypotheek langer dan de huidige? Hypotheekrente is voor maximaal dertig jaar aftrekbaar. 

Misschien heb je een lange renteperiode vastgezet tegen een hoge hypotheekrente. Als op het moment blijkt dat de hypotheekrente stabiel laag of dalend is, dan kan oversluiten tegen een vaste, lage rente een aanzienlijk voordeel betekenen. Kijk de hypotheekvoorwaarden goed na. Hierin staat hoe hoog een boeterente is bij vroegtijdig aflossen. Aan het einde van een rentevaste periode kun je vrij overstappen.

Tweede hypotheek

Wanneer je geld nodig hebt en je huis heeft voldoende overwaarde, kun je een tweede hypotheek afsluiten. Een tweede hypotheek is namelijk meestal goedkoper dan een persoonlijke lening, mits het leenbedrag wordt besteed aan een verbouwing of verbetering van het woonhuis. De overwaarde van een woning is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van het huis en de hypotheek die erop afgesloten is. Om aan te tonen hoeveel overwaarde het huis heeft, is een taxatie nodig.

Een tweede hypotheek is een nieuwe hypotheek, naast je bestaande hypotheek. Een tweede hypotheek wordt afgesloten met de woning als onderpand. Aan de eerste hypotheek zal niets veranderen. Het is daarom ook niet nodig om de tweede hypotheek bij dezelfde geldverstrekker af te sluiten.

De rente van een tweede hypotheek is echter alleen nog onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar. Het geleende geld moet dan besteed worden aan het onderhoud of verbetering van het huis. Een tweede hypotheek brengt kosten met zich mee. Dat zijn de afsluitkosten, notariskosten en taxatiekosten. Deze kosten worden vaak meegenomen in het leenbedrag.

Tips & Reacties

Deel je eigen tip over hypotheek aanvragen

En maak kans op een cadeaubon ter waarde van € 25!